Макивер icon

Макивер


НазваниеМакивер
страница3/23
Дональд Трамп совместно с Мередит
Размер0.82 Mb.
ТипРеферат
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   23

лишь наем жилья, это место будет долгое время служить вам

домом, поэтому выбирать его следует тщательно. И не только потому, что

дом, в котором вы живете, во многом влияет на ваше душевное

состояние, он еще является тем атрибутом, по которому другие судят о вашем

благополучии. Даже миллиардеры, которые предпочитают жить в

арендованных апартаментах, серьезно подходят к их выбору, не жалея своего

времени. И вы должны поступать так же.

В Нью-Йорке, рынок наемного жилья которого я прекрасно знаю,

люди просто счастливы, если им удается найти себе что-нибудь

подходящее. Спрос на жилье огромен, иногда сотни людей мечутся по улицам

города в поисках безумно дорогих квартир размером чуть ли не со

спичечный коробок, объявления об аренде которых они нашли в The New York

Times, И притом многие из них во всеоружии — с рекомендательными

письмами, справками о состоянии банковского счета и о наличии средств

на кредитных карточках, а также с поистине охотничьим азартом. Так

что накал страстей велик. Чтобы преуспеть в этом секторе рынка, а также

в любом другом сегменте рынка недвижимости, следует хорошо

подготовиться. Прежде всего, вы должны иметь ясное представление о своих

финансовых возможностях и четко сформулированные требования к

жилью. Бродить наудачу от одного дома к другому — значит, терять время,

причем, заметьте, ваше собственное!

Я твердо убежден в том, что арендовать жилье следует при помощи

опытного брокера по недвижимости. Можно и не прибегать к его услугам,

28

Дональд Трамп. Думай как миллиардер

но, по-моему, это все равно что заниматься лечением, не советуясь с

врачом, или попытаться выиграть дело в суде без адвоката. Иными словами,

это возможно, но непрактично. Брокеры хорошо знают рынок жилья в

любом районе, включая цены на недвижимость, преимущества и

недостатки конкретных жилых зданий, правовые аспекты аренды и

специфику ценообразования, а также все детали и подробности практической

стороны аренды. Брокеры имеют соответствующее образование и

разрешение на осуществление данного вида деятельности, и в этом есть своя

логика. Они способны оградить вас от ошибок, которые могут стоить вам

тысячи, а в некоторых случаях — и миллионы долларов, что значительно

больше вознаграждения, которое брокеры возьмут за свои услуги. Они

также сэкономят ваше время, предложив варианты, соответствующие

вашим требованиям.

При этом никогда не следует верить всему, что говорит вам брокер.

Каким бы заботливым и предупредительным он вам ни казался, в конце

концов, брокер лишь посредник, заинтересованный в получении

комиссионных. А уж когда речь заходит о размере этих комиссионных, будь то

продажа, покупка или аренда жилья, всегда торгуйтесь. Иногда брокер

действительно великолепно выполняет свою работу и заслуживает

высокого вознаграждения, но в любом случае, прибегая к его услугам, следует с

самого начала оговорить условия сотрудничества. Иными словами, о

размере комиссионных всегда лучше договориться еще «на берегу».

Если вы не можете позволить себе оплатить услуги брокера или хотите

самостоятельно заняться поиском сдаваемого в аренду жилья,

просмотрите газеты или бюллетени объявлений. Расспросите знакомых, походите

по району, котррый вас заинтересовал. Я слышал самые невероятные

истории о том, как в Нью-Йорке люди вдруг находили пустующие съемные

квартиры. Эти чудеса сродни тому, как в проливной дождь накануне

Нового года вам вдруг удается в центре Нью-Йорка найти свободное такси. Это

чудо возможно, но шансы, что удача улыбнется именно вам, очень малы.

В фильме «Когда Гарри встретил Салли» (When Harry Met Sally) главный

герой в исполнении Билли Кристала в поисках квартиры просматривал в

газетах отдел некрологов, чтобы попытаться занять место,

освободившееся после умершего арендатора. Если вы не хотите обращаться к брокеру,

попробуйте этот способ, каким бы диким он вам ни показался.

Независимо от того, собираетесь ли вы воспользоваться услугами

брокера или хотите решить проблему сами, сначала найдите место, в котором

вам было бы комфортно жить в течение долгого времени. Переезд с места

на место каждые два года слишком хлопотен и требует денежных затрат.

Не менее важно заранее решить, какого рода жилье вы можете себе

позволить. Хотя ко мне это и не относится, но я бы никогда не стал платить за

Часть 1. Недвижимость

29

съемное жилье больше четверти своего заработка, какими бы

фантастическими ни были найденные апартаменты. Не следует забывать, что

каждый доллар, потраченный вами на оплату аренды, мог быть использован

на другие цели, будь то сбережения, или оплата коммунальных услуг, или

удовольствия. Можно, конечно, предположить, что через несколько лет

ваш заработок увеличится и вы сможете позволить себе оплачивать это

понравившееся вам дорогостоящее жилье. Разумнее допустить

возможность, что арендная плата будет увеличиваться теми же темпами, что и

ваша зарплата. Арендатор, который не может оплатить свою квартиру,

быстро вылетит в трубу и, конечно, никогда не сможет стать членом

«клуба миллиардеров».

^ КАК ПРАВИЛЬНО ЧИТАТЬ

РЕКЛАМУ И СПИСОК

ПРЕДЛОЖЕНИЙ КВАРТИР

Часто люди, желающие снять квартиру или дом, просматривают

систематические рекламные объявления и другие источники о

предложении жилья, сдаваемого в аренду. Не будьте наивными!

В Нью-Йорке рекламодатели могут расписать, например, кишащий

крысами подвал, словно это пентхаус в Trump Tower. Научитесь читать между

строк, чтобы не тратить свое время на просмотр «апартаментов», которые

более пригодны под снос, чем под заселение. Этим рекламодателям лучше

писать романы, если они так щедро одарены талантом беллетристов.

Обращайте внимание на такие эпитеты в рекламных объявлениях,

как «очаровательный» или «классный (клевый)», которые, как вы

должны понимать, на общепринятом языке означают «полуразвалившийся,

ветхий» и «непригодный для проживания». Обещание сдать «недавно

отремонтированную» квартиру, как правило, означает, что домовладелец

просто заменил дверные ручки в ванной комнате. К числу прочих фраз,

которые должны сразу вас насторожить, относятся: «выдержанный в духе

старины» (читай «обветшалый»), «уютный» (означает «тесный»),

«свежеокрашенный» (читай «об этой квартире нечего сказать, кроме того, что на

стены нанесен новый слой краски»). Любое объявление, звучащее

слишком хорошо, чтобы быть правдой, — обман, особенно когда речь идет о

квартире, предназначенной для сдачи внаем.

Кроме того, обратите внимание на то, какая информация отсутствует.

Например, если не указан номер квартиры, логично предположить, что

она расположена на первом этаже (где в любом случае жить плохо из-за

угрозы воровства и неизбежного шума). Если же отсутствуют данные об

общей площади, это означает, что рекламодателю просто неловко указы-

Часть! Недвижимость

31

вать ее. Вас также должно насторожить отсутствие в объявлении

фотографии жилья. Имейте в виду, что даже самое тесное и неуютное жилое

помещение можно выгодно представить на снимке, поэтому следует

проявить бдительность, если данное объявление в отличие от остальных не

содержит фотографии.

Дом, квартиру или офис, которые вы намереваетесь арендовать или

купить, сначала следует тщательно осмотреть и «прочувствовать».

Рекламные объявления помогут сделать шаг в правильном направлении, тем

не менее вы обязаны сами тщательно ознакомиться с помещением,

которое привлекло ваше внимание.

^ КАК ПОКУПАТЬ ДОМ

Рынок недвижимости может быть увлекательным и вместе с тем

абсолютно непредсказуемым, и именно это одна из причин, по

которым я так нежно люблю его. Но если дело касается самого ценного

вашего имущества — дома, то этот рынок способен преподнести весьма

неприятные сюрпризы. Он меняется ежедневно, иногда даже

ежеминутно! Тем, кто собирается приобрести дом, особенно если он делает это один

раз и на всю жизнь, не стоит и пытаться прогнозировать состояние рынка

в ожидании удачного момента для покупки — это пустая трата времени.

Любое даже небольшое колебание цены на ваш дом через десять, двадцать

или сорок лет не приведет к значительным изменениям в вашем

финансовом положении.

Придерживайтесь следующих советов. Если дом вам нравится, если вы

можете себе позволить его покупку и брокер заверяет вас, что это

разумная рыночная цена, — не сомневайтесь: вы платите лучшую цену. Когда

речь идет о вашем доме, не бойтесь заплатить больше, если вы уверены в

том, что поселитесь в нем навсегда и будете жить счастливо. Иногда

«эмоциональная» цена, которую вы приписываете дому, может превышать его

рыночную стоимость. Но не забывайте, что покупка собственного дома не

имеет ничего общего с экономическими соображениями инвестирования

средств в недвижимость. Если же вы исключительно по финансовым

причинам не можете купить понравившийся вам дом, не стесняйтесь

торговаться; иногда продавец может приятно удивить вас своей уступчивостью.

До того как приступать к поискам дома и даже прежде, чем решать,

сколько вы можете потратить на его покупку, отложите некоторую

сумму, создайте резервный фонд. Если вы сможете при необходимости

^ Часть 1. Недвижимость

33

увеличить сумму аванса за дом, брокер и продавец недвижимости будут

воспринимать вас как серьезного человека, что усилит ваши позиции при

переговорах. Покупка дома — серьезное мероприятие, в котором банки и

кредиторы будут готовы поддержать вас.

У обычного покупателя дома нет возможности оплатить сразу полную

стоимость покупки, поэтому вы должны иметь возможность стать

кредитором для самого себя. Размер аванса должен соответствовать вашему

личному отношению к дому. Не забывайте взвесить все «за» и «против»,

не ленитесь просматривать чеки — в конечном итоге все это обернется

вашими личными финансовыми выгодами или потерями.

Конечно, планируя покупку дома, следует контролировать

собственные расходы, однако старайтесь не переусердствовать в своем стремлении

к экономии. Не пытайтесь экономить деньги на необходимом: не

следует отказываться от отчета об инспектировании объекта недвижимости,

если он нужен, не стоит также доверять брокерам, чья репутация у вас

вызывает сомнения или о деятельности которых вы ничего не слышали.

Повторяю, не пытайтесь выгадать на существенных элементах процесса

покупки дома. Люди часто по незнанию пытаются экономить при

закрытии сделки с недвижимостью, хотя потом непременно возникнет

необходимость в корректировке условий, пересчетах и проч. В общем, когда

речь идет о покупке собственного дома, не прибегайте к уловкам с целью

экономии. Это не принесет желаемого результата.

Просто, прежде чем окунуться в процесс приобретения дома,

отложите немного средств (пусть это будет вашим резервным фондом), тогда в

случае возникновения финансовых и правовых проблем не придется

экономить. Словом, не подрывайте с самого начала процесс приобретения

собственного дома мелкой экономией, что в конечном счете обернется

сожалением и досадой.

^ ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА

И ОСМОТР ЗДАНИЯ

ИНСПЕКТОРОМ

ТЕХНАДЗОРА

Предположим, вам удалось найти дом своей мечты. Он расположен

в прекрасном месте, его архитектура выразительна, а цена

привлекательна. Идеальный вариант. Но будьте осторожны. Не

позволяйте эмоциям брать верх над вашим разумом, не торопитесь (и не

разрешайте брокеру запугивать вас тем, что на дом есть и другие покупатели

и, следовательно, нужно спешить с принятием решения). Лучше в самом

начале рассмотреть все детали и отказаться от покупки, если вам что-то не

понравилось, чем потом сожалеть об ошибке.

Лучшей проверкой будет проведение оценочной экспертизы, У того, кто

предоставляет вам кредит, всегда есть свой оценщик, хотя оплачивать его

услуги будете вы. Не следует рассматривать такую экспертизу как напрасную

трату средств, которая выгодна только вашему кредитору. Вам это полезно

ничуть не меньше. Оценщик— это профессионал, который способен

увидеть многие детали, ускользающие от внимания большинства покупателей

недвижимости. Конечно, некоторые детали вы можете уточнить сами,

используя собственные познания в этой области, но затем обязательно

обратитесь к оценщику. Некоторые его заключения могут стать для вас неприятной

неожиданностью, но его работа в том и заключается, чтобы давать

объективную оценку недвижимости, а не радовать приятными новостями.

Беспристрастная оценка пойдет вам только на пользу.

На место, где расположен облюбованный вами дом, могут

распространяться меры государственного регулирования (например, против

наводнений). Другие факторы, такие как близость к линиям электропередачи,

могут быть как явными, так и неочевидными. Конечно, вам вряд ли подсунут

нечто вроде дома семьи Лутц из фильма «Ужас Амитивилля» (Amityville

^ Часть 1. Недвижимость

35

Horror), но не следует думать, что каждый продавец недвижимости с

готовностью расскажет вам обо всех недостатках продаваемого здания.

Лучше допустить возможность, что он постарается скрыть, забыть некоторые

вещи, прибегнуть к уловке. Если вы не верите мне, возьмите в видеопрокате

фильм «Прорва» (The Money Pit) и убедитесь, к каким печальным

последствиям может привести отказ от независимой экспертизы недвижимости.

Если на покупку дома вы берете ипотечный кредит, вам, вероятнее

всего, потребуется, чтобы его осмотрел инспектор государственного

технического надзора за жилыми помещениями. Этот осмотр обычно

проводится в соответствии с установленными правилами, однако вы сами

можете настоять на этой процедуре. Опытный инспектор гостехнадзора,

имеющий соответствующую лицензию, в состоянии определить, правильно ли

функционирует отопительная система, все ли в порядке с вентиляцией, не

требуется ли дополнительный насос и проч. Рассматривайте техническую

инспекцию здания как рентген; инспектор способен профессионально

осмотреть все системы обеспечения и выявить существующие и

потенциальные проблемы. Например, он сразу скажет, из какого материала выполнен

трубопровод — из оцинкованного металла, латуни, меди или из пластика.

Оцинкованные трубы подвержены коррозии и служат не так долго, как

латунные, которые, в свою очередь, не столь долговечны, как медные. Ну а

последние уступают по прочности синтетическим. Только инспектор

технадзора сможет оценить такие детали дома или квартиры.

Если вы заметили, что инспектор проводит осмотр поверхностно,

обратитесь к другому специалисту. Техническая инспекция — слишком

важное дело, чтобы пренебрегать ею или относиться к ней несерьезно.

Иногда неисправности, выявленные инспектором технадзора, легко

устранимы за вполне умеренную плату, но бывают случаи, когда такие

проблемы невозможно решить без общей реконструкции здания или даже

его демонтажа. После осмотра инспектор представит объективный

независимый отчет о техническом состоянии здания, который может влиять

(равно как и не влиять) на его стоимость; но в любом случае, основываясь

на результатах технического осмотра, вы можете потребовать

скорректировать цену на дом.

И еще один совет. Некоторые инвесторы допускают ошибку, считая,

что недавно построенное здание не нуждается в техническом осмотре. Это

неверно! Именно в новых зданиях иногда имеются крупные проблемы,

особенно если строительство велось небрежно или неопытным

подрядчиком. Помимо проблем, связанных с дефектами постройки,

сантехникой и электрикой, новое здание может быть не защищено от насекомых

и плесневых грибков и иметь прочие проблемы, присущие капитальным

строениям.

^ КАК ПРОДАТЬ ДОМ

Если вы решили продать свой дом, но ваше предложение не

вызывает интереса у покупателей, пересмотрите заявленную вами цену.

Рынок чрезвычайно подвижен, цены на нем меняются ежедневно.

Когда речь идет о ценах на недвижимость, я всегда вспоминаю известное

выражение: «Старые распечатки, как старые солдаты, никогда не

умирают, они просто теряют силу». Пусть вас также не беспокоит

конкуренция — она может даже пойти вам на пользу, привлекая в данный сектор

рынка недвижимости потенциальных покупателей.

Будучи уверенными в ценности принадлежащего вам объекта

недвижимости, проявите терпение. При условии, что его стоимость реальна,

на него обязательно найдется покупатель. Мар-а-Лаго долго дожидалось

своего покупателя, прежде чем я увидел это чудесное поместье и захотел

приобрести его. Я правильно оценил выгоду от его приобретения и

выбрал удачный момент для покупки — в конечном итоге эта сделка

оказалась выгодной и для продавца.

Просто продемонстрируйте, что вы предлагаете самое лучшее, и

больше ни о чем не беспокойтесь. Если вы пользуетесь услугами брокера по

недвижимости, убедитесь, что он имеет представление о выставленной

на продажу недвижимости. Но не проявляйте упрямство, если брокер

считает, что ваша недвижимость стоит гораздо меньше, чем вам кажется.

Прислушайтесь к мнению специалиста, ведь вы платите ему не только за

услуги, но и за консультации.

Брокер-профессионал организует стратегическую рекламу продажи

вашей недвижимости. Вместе с тем повышенный интерес, вызванный

рекламой, не всегда приносит пользу; опасайтесь специалиста, который

Часть! Недвижимость

37

не умеет отсеивать ненужных претендентов на покупку, позволяя толпам

любопытствующих ходить по вашему дому. Хороший посредник

проведет тщательный отбор покупателей, предварительно оценив их

финансовые возможности, сумеет договориться о самой выгодной для вас цене,

выполнит все необходимые юридические и финансовые процедуры. Вы

платите брокеру хорошие комиссионные (как правило, не менее 6% от

стоимости сделки), поэтому он должен постараться отработать свое

вознаграждение.

Некоторые собственники недвижимости пытаются продать ее, не

прибегая к услугам брокера. Я рекомендовал бы избегать такой стратегии. Но

если вы уверены в своих силах, добро пожаловать ко мне. Я дам вам

лучший из всех имеющихся у меня советов: действуйте как брокер. Для этого

потребуется много сил, ума и терпения.

В статье Линнли Браунинг «Шипы и розы продажи недвижимости

самим ее владельцем» (The Sweet and Sour of «For Sale by Owner»)>

размещенной в номере The New York Times от 6 июня 2004 г., ясно показано,

насколько трудным (но вместе с тем экономным) делом является самостоятельная

продажа собственного дома. Прочитайте эту статью и изучите также хотя

бы несколько книг по этой теме. Это пригодится вам на вашем

преисполненном трудностей пути. Вам потребуется изучить юридические аспекты

операций купли-продажи недвижимости, конъюнктуру рынка, ценовые

тенденции. Понадобится также знание особенностей законодательства

вашего штата в отношении обязанностей по раскрытию информации,

чтобы избежать угрозы судебного процесса, если после вашего отъезда в

доме, например, обнаружится плесневой грибок или произойдет

просадка потолков. Для меня все это лишняя головная боль, поэтому я всегда
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   23

Похожие:

Макивер iconМакивер
Эта книга менее, на первый взгляд, прикладная, но по сути именно в ней и содержится то «тайное знание», которое и позволяет
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Документы


При копировании материала укажите ссылку ©ignorik.ru 2015

контакты
Документы